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法律法規(guī)
《臨安市物業(yè)管理實施細(xì)則》
2015-06-16

                                            第一章    總    則

第一條  為了規(guī)范物業(yè)管理行為,維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,保障物業(yè)的合理使用,創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》、《杭州市物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實際,制定本細(xì)則。

第二條  本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動適用本細(xì)則。

本細(xì)則所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條  市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,依照本細(xì)則對轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理,對業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常運(yùn)作開展業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

規(guī)劃建設(shè)、公安、民政、財政、發(fā)改、環(huán)保、市場監(jiān)管、城管、人防等部門按照各自職責(zé),協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

第四條  街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常工作,協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系。

社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條  建立由市政府組織,房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題,并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機(jī)制,為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。

人民調(diào)解委員會可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

第六條  物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立誠信檔案,制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范,加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理。

                                    第二章  業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第七條  房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主,在物業(yè)管理活動中,享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利,履行相應(yīng)的義務(wù),并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

第八條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之六十以上,或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在兩個月內(nèi)向所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的資料:

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;

(二)房屋及建筑物面積清冊;

(三)業(yè)主名冊;

(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

(五)物業(yè)管理用房配置確認(rèn)資料;

(六)排水納管、管道燃?xì)?、供水、環(huán)衛(wèi)、綠化、市政配套設(shè)施、人防工程、電信接入網(wǎng)工程、智能化安防、郵政報箱工程、新裝/增容受電工程、數(shù)字電視配套工程、建筑工程消防等共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;

(七)其他有關(guān)的文件資料。

第九條  符合成立業(yè)主大會條件的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后兩個月內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。

業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居民委員會的代表組成,成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生,業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。如業(yè)主未在規(guī)定期限內(nèi)推薦和自薦業(yè)主代表的,可由社區(qū)居委會推薦業(yè)主代表參加?;I備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者委托的社區(qū)居民委員會代表擔(dān)任。

籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

第十條  籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議,并做好下列籌備工作:

(一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法,確定業(yè)主委員會委員候選人名單;

(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

(七)完成組織召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的,籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

第十一條  業(yè)主大會按照下列方式確認(rèn)參加會議的業(yè)主:

(一)業(yè)主到會并在會議簽到表上確認(rèn);

(二)業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認(rèn);

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。

業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會會議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。

第十二條  業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定:

(一)業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計算,一個專有部分按照一人計算,但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算;

(二)總?cè)藬?shù),按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第十三條  專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定:

(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行不動產(chǎn)登記的,按照測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算;尚未進(jìn)行實測的,按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的,按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計算;

(二)建筑物總面積,按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第十四條  業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位,推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。

業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。

非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利,但不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。

第十五條  首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目,首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素,在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的,應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。

第十六條  首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府,由業(yè)主大會籌備組使用。具體標(biāo)準(zhǔn)為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)總建筑面積五萬平方米以下(含五萬平方米)的繳納五萬元;五萬平方米至十萬平方米(含十萬平方米)的繳納八萬元;十萬平方米以上的繳納十萬元。

籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲存,??顚S谩J状螛I(yè)主大會會議召開后,業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布,接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)專項用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新及改造或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

第十七條  業(yè)主大會會議可以采用集體討論形式,也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的,應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達(dá)的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的,表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

下列事項由業(yè)主大會決定:

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集和使用專項維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主大會作出決定,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金,或者改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

如業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的,代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并依據(jù)委托人對所議事項的意見進(jìn)行投票表決。

第十八條  街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。

業(yè)主委員會成立以后的業(yè)主大會由業(yè)委會委員召集,業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

有下列情形之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會臨時會議:

(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或緊急事件需要及時處理的;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情況。

業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的,業(yè)主可以請求市房產(chǎn)主管部門,街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時間;逾期仍未召開的,由市房產(chǎn)主管部門,街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開。除業(yè)主委員會、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居委會外,其他任何單位和個人不得召集業(yè)主大會會議。

第十九條  業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表,具有完全民事行為能力,遵守國家有關(guān)法律、法規(guī),遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。

業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù),由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。

未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的,在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前,由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會,并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后,社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。

第二十條  業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持下列文件向市房產(chǎn)主管部門、物業(yè)所在地的街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府備案:

(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況;

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)管理規(guī)約;

(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。

市房產(chǎn)主管部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

業(yè)主委員會任期內(nèi),備案內(nèi)容發(fā)生變更的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒笝C(jī)關(guān)。

業(yè)主委員會可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的,應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會一并備案。

業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的,可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補(bǔ),并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的,應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。

第二十一條  業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定,提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù):

(一)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù),不遵守管理規(guī)約,情節(jié)嚴(yán)重的;

(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的;

(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;

(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時,應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯,并記錄歸檔。

第二十二條  業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,其委員職務(wù)自行終止:

(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;

(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;

(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;

(四)被依法追究刑事責(zé)任的。

第二十三條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議,應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議,但不具有表決權(quán)。

第二十四條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項,做好物業(yè)管理中重要事項的記錄,并接受業(yè)主查詢。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議,接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

第二十五條  業(yè)主委員會的任期為三至五年,具體由業(yè)主大會決定,任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個月前,應(yīng)當(dāng)書面報告所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府,并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,指導(dǎo)換屆選舉工作。

第二十六條  業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi),上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下,將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物,移交給新一屆業(yè)主委員會,并完成交接工作。

業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的,應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

拒不移交本條第一、二款所述物品的,業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

第二十七條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的,運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支,具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見,并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況,接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

                                            第三章    物業(yè)管理服務(wù)

第二十八條  物業(yè)管理區(qū)域由市房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居民委員會,遵循相對集中、便于管理的原則,按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分:

(一)新建物業(yè)項目,包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域,擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的,核定為一個物業(yè)管理區(qū)域;

(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項目,與周邊原有項目房屋相毗連的,經(jīng)各自的業(yè)主大會同意,可以歸并一個物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi),向市房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。市房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。

跨街道或者鎮(zhèn)的建設(shè)項目,由所在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同同級民政部門負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位在房屋銷售時,應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍,通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。

第二十九條  具備下列條件之一的,業(yè)主委員會可以向市房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求:

(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個以上相對獨(dú)立區(qū)域,能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任,并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的;

(二)兩個以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意,合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。

要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。市房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個工作日內(nèi),會同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。

第三十條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前,按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房,其中千分之三為辦公用房,千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的,按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房納入建設(shè)配套項目計劃,與建設(shè)項目同步設(shè)計、同步施工、同步交付。

物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明,并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主,其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押,其用途不得擅自改變。

物業(yè)辦公用房應(yīng)設(shè)置在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),便于物業(yè)管理和方便業(yè)主辦事的位置。

物業(yè)經(jīng)營用房應(yīng)設(shè)置在首層或與首層相通的樓層,相對有利于商業(yè)經(jīng)營的位置。

業(yè)主委員會成立之前,物業(yè)管理用房由市房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的,租賃期限最長不超過業(yè)主委員會成立后十二個月。業(yè)主委員會成立后,物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意并公告。

物業(yè)服務(wù)合同終止時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時將物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會。

第三十一條  一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域,經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。

進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)的外地企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)市房產(chǎn)主管部門審核并登記備案。

第三十二條  住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù),并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中,物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過五萬平方米的,應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積在兩萬平方米以上五萬平方米以下的,應(yīng)當(dāng)采用邀請招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于兩萬平方米的,經(jīng)市房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計入物業(yè)管理區(qū)域總面積。

前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的,其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間,物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后,提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的,自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個月時合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起,該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十三條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé):

(一)參與工程的檢查,對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題,及時向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議,并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實;

(二)就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事項向建設(shè)單位提出建議,并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作;

(三)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料,建立日常管理檔案;

(四)根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定,維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序。

第三十四條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地等進(jìn)行查驗時,應(yīng)當(dāng)和建設(shè)單位或者業(yè)主委員會簽訂承接查驗協(xié)議,對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。

在辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)時,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,分幢分層平面圖和套型圖,物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)共用設(shè)施設(shè)備清單;

(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(四)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件;

(五)業(yè)主名冊;

(六)物業(yè)管理需要的其他資料。

業(yè)主委員會成立后,建設(shè)單位和業(yè)主委員會辦理交接手續(xù)時,應(yīng)當(dāng)在市房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居民委員會的共同監(jiān)督下進(jìn)行。

第三十五條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù),并遵守下列規(guī)定:

(一)符合國家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范;

(二)及時向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議,改進(jìn)和完善服務(wù);

(四)協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;

(五)接受社區(qū)居民委員會監(jiān)督指導(dǎo),配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將合同副本報市房產(chǎn)主管部門備案。

第三十六條  物業(yè)服務(wù)合同的一方提前終止有約定期限的物業(yè)服務(wù)合同的,自書面通知到達(dá)對方之日起滿三個月合同終止。合同終止的不影響當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個月,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作。物業(yè)服務(wù)合同期滿仍未完成選聘工作,經(jīng)雙方協(xié)商,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意延續(xù)的,原物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至選聘工作完成。在原合同延續(xù)期間,任何一方提前終止合同的,自書面通知到達(dá)對方之日起三十日內(nèi)合同終止。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等理由拒絕退出物業(yè)項目。

第三十七條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時,應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,物業(yè)所在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理。社區(qū)居民委員會可以在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府委托下根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織不超過六個月的基本保潔、保安等服務(wù),相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。各相關(guān)職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。

第三十八條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)不同的階段,分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。政府指導(dǎo)價適用范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門制定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)項目,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素進(jìn)行調(diào)整。

第三十九條  物業(yè)交付使用前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi);物業(yè)交付使用后,物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)的約定及時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定,經(jīng)書面催交,逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交。

物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,預(yù)收期限最高不得超過十二個月。物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)的剩余期限不足十二個月的,則預(yù)收期限不得超過合同的剩余期限。

第四十條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,可以對物業(yè)管理用房中的經(jīng)營用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營,收益歸全體業(yè)主所有,可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專項維修資金,也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。

實行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項目,每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況;實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項目,每年公布一次各項資金收支情況。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主委員會成立前,經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理。業(yè)主委員會成立后,經(jīng)營性收益可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理,也可經(jīng)業(yè)主大會決定由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)管理。

受委托管理經(jīng)營性收益的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在銀行單獨(dú)開設(shè)“經(jīng)營性收益”專戶,對經(jīng)營性收益進(jìn)行專項存儲,不能與企業(yè)的其他賬戶合用。前期物業(yè)服務(wù)期間,建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中詳細(xì)約定物業(yè)經(jīng)營性收益使用管理事項,并向業(yè)主公示告知。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)審計前期物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)經(jīng)營性收益收支情況,并將審計結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。已成立業(yè)主委員會的,應(yīng)將書面計劃報業(yè)主委員會,經(jīng)營性收益的收支情況應(yīng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次,接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

經(jīng)業(yè)主大會決定,由業(yè)主委員會對經(jīng)營性收益進(jìn)行管理的,應(yīng)制定本物業(yè)管理區(qū)域詳細(xì)的《經(jīng)營性收益管理制度和使用方案》。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)開設(shè)該項目銀行賬戶,并指定專人負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會使用經(jīng)營性收益時,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公示使用用途、金額等事項,并將經(jīng)營性收益的收支情況每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次,接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第四十一條  經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。實行自行管理的應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決。

業(yè)主采用民事雇傭方式聘請自然人進(jìn)行服務(wù)的,應(yīng)當(dāng)為其支付依法屬于業(yè)主責(zé)任的意外傷害等保障費(fèi)用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理,應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。

業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的,業(yè)主委員會可以持街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居民委員會的證明材料,向稅務(wù)部門申請辦理臨時稅務(wù)登記證,憑臨時稅務(wù)登記證可以向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請領(lǐng)用發(fā)票并自行開具。

業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對管理費(fèi)用、物業(yè)專項維修資金、物業(yè)經(jīng)營性收益等進(jìn)行財務(wù)管理和財務(wù)審計。管理賬目每年向業(yè)主公布一次。

                                            第四章    物業(yè)使用和維修

第四十二條  業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)時應(yīng)當(dāng)依照有利于使用安全、團(tuán)結(jié)互助和公平合理的原則,正確處理用水、排水、通行、通風(fēng)、采光、日照、管線鋪設(shè)和建筑維修、有害物質(zhì)排放等方面的相鄰關(guān)系。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前制定臨時管理規(guī)約,作為物業(yè)買賣合同的附件。業(yè)主大會成立后,業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的示范文本由市房產(chǎn)主管部門制定。

第四十三條  物業(yè)使用中禁止下列行為:

(一)違法拆改、變動房屋承重結(jié)構(gòu);

(二)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

(三)違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物;違法挖掘房屋地下空間;

(四)擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用;

(五)擅自改變房屋外立面;

(六)擅自將雨污水混接或者在排水管上接管;損害管道燃?xì)庠O(shè)施,占用、堵塞、封閉管道設(shè)施影響公共安全;

(七)擅自占用綠地,損毀樹木、綠化設(shè)施;

(八)損壞消防設(shè)施,占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地;

(九)違反國家和地方規(guī)定,向環(huán)境超標(biāo)排放污染物;

(十)占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(十一)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

對違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行勸阻、制止,并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會報告,相關(guān)部門和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)相應(yīng)規(guī)定及時處理。

第四十四條  業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝修,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并按照物業(yè)裝修有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動進(jìn)行監(jiān)督,業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

第四十五條  業(yè)主大會成立前,車輛停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會成立后,車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放、收費(fèi)等管理制度由業(yè)主大會制定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費(fèi)的,應(yīng)當(dāng)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。車主對車輛有保管要求的,由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

第四十六條  物業(yè)交付使用前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)管理,并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時接收。物業(yè)交付使用時,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示。

專業(yè)單位接收后,應(yīng)當(dāng)及時做好有關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù),確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和正常使用。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的,雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議,明確委托的主要事項和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專業(yè)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。

第四十七條  物業(yè)保修期滿后的維修、更新、改造費(fèi)用,按照下列規(guī)定承擔(dān):

(一)專用部位和專用設(shè)施設(shè)備包括在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性,由單個業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等,其維修、更新、改造費(fèi)用,由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔(dān);

(二)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備(供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備除外)包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等,其維修、更新、改造費(fèi)用,由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。屬人為損壞的,其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)維修、更新時,相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、人防等專業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)配合。

第四十八條  業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項告知受讓人或者承租人,并對物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi),將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。

業(yè)主可以在臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標(biāo)準(zhǔn)。

                                      第五章  物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金

第四十九條  用于銷售的物業(yè),建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前,應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金,作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價應(yīng)當(dāng)以建設(shè)項目工程決算金額為準(zhǔn);在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時無法提供工程決算報告的,可以以市建設(shè)主管部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù),并根據(jù)工程決算報告提請結(jié)算最終金額。

物業(yè)保修金實行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、??顚S?、政府監(jiān)管”的原則,由市房產(chǎn)主管部門指定的機(jī)構(gòu)(以下稱保修金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理。

第五十條  在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一,建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的,維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支:

(一)經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認(rèn)定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的;

(二)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認(rèn)定未按照經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計方案進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)的。

需要使用物業(yè)保修金的,由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會提出申請,經(jīng)保修金管理機(jī)構(gòu)核實后撥付,由業(yè)主委員會組織維修。

第五十一條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

正常使用條件下,住宅物業(yè)保修期限為:

(一)屋面防水工程不低于8年;

(二)有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏不低于8年;

(三)供熱與供冷系統(tǒng),為2個采暖期、供冷期;

(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程,為2年;

(五)房屋建筑的地基工程和主體結(jié)構(gòu)工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程,為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。

本細(xì)則所稱的保修期限自物業(yè)交付使用之日起計算。

第五十二條  物業(yè)保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結(jié)息一次,當(dāng)年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息,其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

物業(yè)保修金存儲期間,建設(shè)單位因注銷、清算等原因,無法繼續(xù)履行保修責(zé)任的,可以申請由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責(zé)任,并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。

物業(yè)保修金存儲期滿后,保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續(xù)的,保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示,公示期為三十日。公示期滿無異議的,物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金。

第五十三條  物業(yè)專項維修資金實行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、??顚S?、政府監(jiān)管”的原則,由市人民政府指定的機(jī)構(gòu)(以下稱維修資金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理,專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)建立年度公布及日常查詢制度,并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財政部門的監(jiān)督。

第五十四條  首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前,按照物業(yè)總建筑面積及交存標(biāo)準(zhǔn)向維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取,其余部分的首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。

前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準(zhǔn);前款所稱交存標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八,具體標(biāo)準(zhǔn)由市房產(chǎn)主管部門會同同級財政部門根據(jù)本地實際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定,報經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后公布。

第五十五條  物業(yè)專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時,維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定。

第五十六條  物業(yè)專項維修資金存款每年計息一次,當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息,其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

物業(yè)專項維修資金的利差余額按照收益分?jǐn)傇瓌t建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶,統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。

第五十七條  使用物業(yè)專項維修資金按照下列程序辦理:

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等相關(guān)事項;

(二)業(yè)主委員會審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等事項后征求業(yè)主意見,同時將上述事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;

(三)征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會確認(rèn)的征求業(yè)主意見表等資料,向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請;

(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實后,撥付核實額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;

(五)工程完工后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門機(jī)構(gòu)出具的審計報告書、業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費(fèi)發(fā)票、業(yè)主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請撥付維修費(fèi)用的余額。工程決算金額在一萬元以內(nèi)的,經(jīng)業(yè)主委員會審核同意,可以免予審計。

工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬元以上的,超出部分需按照使用程序重新申報。

未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)或未成立業(yè)主委員會的,由所在社區(qū)居民委員會代為履行相應(yīng)職責(zé)。

第五十八條  電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞,危及公共安全的,經(jīng)業(yè)主委員會書面同意后,可以按照下列簡易程序申請使用物業(yè)專項維修資金:

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向市場監(jiān)管(質(zhì)監(jiān))或者消防部門提交經(jīng)業(yè)主委員會同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修報告;

(二)市場監(jiān)管(質(zhì)監(jiān))或者消防部門對工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算、施工單位等事項予以書面確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將確認(rèn)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,公示期限不少于五日;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持市場監(jiān)管(質(zhì)監(jiān))或者消防部門的確認(rèn)書、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會的書面同意意見等資料,向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請物業(yè)專項維修資金;

(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)審核后,撥付核實額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;

(五)工程完工后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由市場監(jiān)管(質(zhì)監(jiān))或者消防部門出具的整改合格證明、經(jīng)審計的工程決算報告等,向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請撥付維修費(fèi)用的余額;

(六)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)專項維修資金撥付使用完畢后一個月內(nèi)向全體業(yè)主公告。

第五十九條  經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項維修資金的方式,由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)物業(yè)專項維修資金的日常管理。

實行物業(yè)專項維修資金自主管理的,應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理:

(一)由業(yè)主委員會草擬自主管理物業(yè)專項維修資金的實施方案,方案應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費(fèi)用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容;

(二)召開業(yè)主大會會議對實施方案進(jìn)行表決。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)邀請街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會代表列席。實施方案應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;

(三)業(yè)主委員會將實施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會決定等相關(guān)資料報維修資金管理機(jī)構(gòu);

(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)對申請資料進(jìn)行核實,將實施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請資料有任何虛假情形的,維修資金管理機(jī)構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。

第六十條  任何機(jī)構(gòu)和個人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金用于出借、擔(dān)保及任何經(jīng)營性活動。

                                             第六章    法律責(zé)任

第六十一條  對違反本細(xì)則的行為,按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》、《杭州市物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定處理。

                                             第七章    附    則

第六十二條  本細(xì)則自發(fā)文之日起30日后施行。

第六十三條  原《臨安市物業(yè)管理暫行辦法》(臨政發(fā)〔1997〕160號)自本細(xì)則施行之日起廢止。

第六十四條  本細(xì)則未盡事宜,按《杭州市物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。